Zbigniew Drabik - Radca Prawny
Rozłożenie zadatku na raty
Rozłożenie zadatku na raty? Zadatek płacony w ratach? Czy można przewidzieć takie rozwiązanie w umowie?
Zadatek stanowi jedną z wielu form zabezpieczenia należytego wykonania umowy. Najczęściej przybiera postać określonej sumy pieniężnej przekazanej drugiej stronie umowy przy jej zawarciu. W pewnych przypadkach jako zadatek może zostać wydana drugiej stronie także określona rzecz ruchoma. W praktyce obrotu – szczególnie przy umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości -strony często umawiają się, że przyszły nabywca wpłaci określoną kwotę pieniężną tytułem zadatku (zaliczanego w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej na poczet ceny sprzedaży). Strony jednocześnie ustalają terminy zapłaty poszczególnych rat zadatku. Czy taka praktyka jest prawidłowa i jakie może rodzić ryzyko – dowiesz się z niniejszego artykułu.
Zasady ogólne
Podchodząc literalnie do regulacji zadatku, powinien być on wpłacony przy zawarciu umowy. W orzecznictwie wypracowane zostało jednak stanowisko, które nakazuje interpretować przepis art. 394 Kodeksu cywilnego liberalnie. Co to oznacza? Powszechnie zaakceptowano możliwość zastrzeżenia przez strony, iż zadatek wpłacony zostanie przed lub po zawarciu umowy (a nie jednocześnie z jej podpisaniem – co często, zwłaszcza biorąc pod uwagę wysokość zadatku lub ustawowy wymóg dokonywania płatności powyżej określonych kwot za pośrednictwem rachunku bankowego – byłoby wręcz niewykonalne). W takiej sytuacji konieczne jest jednak zastrzeżenie przez strony umowy terminu, do którego zapłata ma nastąpić oraz skutku. Z umowy powinno wyraźnie wynikać, że intencją stron jest wpłacenie określonej kwoty jako zadatku ze wszystkimi płynącymi z tego konsekwencjami.
Skutki zastrzeżenia zadatku
Przechodząc do skutków, jakie wywołuje zastrzeżenie w umowie zadatku, należy pamiętać o co najmniej dwóch kwestiach.
- Jeśli strony umowy odwołują się w jej treści wyłącznie do regulacji kodeksowej (tj. art. 394 KC), zastrzeżenie zadatku wywoła wyłącznie skutki przewidziane ustawą (z tym jednak zastrzeżeniem, że także zwyczaj może przesądzać o innych niż ustawowe skutkach). Podstawowa (ustawowa) konsekwencja zadatku polega na tym, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli natomiast sama go wpłaciła, może żądać sumy w podwójnej wysokości.
- Strony mogą w odmienny sposób uregulować zasady postępowania z zadatkiem na wypadek niewykonania umowy. Nie jest zatem wykluczone zastrzeżenie, zgodnie z którym np. zadatek będzie podlegał zwrotowi w każdym przypadku, gdy umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku lub wyłącznie w sytuacji, gdy zachodzić będą określone, wyraźnie sprecyzowane zdarzenia. Z uwagi na bardzo szeroką swobodę stron umowy w tym zakresie, w zależności od ich potrzeb, konfiguracja tych konsekwencji może być różna.
Rozłożenie zadatku na raty
Praktyka umawiania się przez strony umowy, iż zapłata zadatku nastąpi w ratach (określonych terminach) jest powszechnie stosowana. Zasadniczo rozłożenie zadatku na raty pozostaje w zgodzie z literą i duchem prawa. Trzeba być jednak bardzo ostrożnym przy redagowaniu takich klauzul umownych. Może się bowiem okazać, że zadatek – pomimo jego zastrzeżenia – nie zostanie wpłacony w wyznaczonym terminie przez stronę zobowiązaną. W takim wypadku – w ślad za poglądami przedstawicieli doktryny i sądów – zadatek należy uznawać za niezastrzeżony. Pomimo zatem istnienia określonego postanowienia umownego zadatek (niewpłacony) nie wywoła przewidywanych pierwotnie skutków prawnych.
Czy można zatem wyegzekwować zapłatę zadatku?
Sądy powszechne wykluczają możliwość egzekwowania zapłaty zadatku na drodze sądowej. W ślad za wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Katowicach – V Wydział Cywilny z dnia 7 lipca 2011 r., sygn. akt V ACa 308/11: „nie można przyjąć, że jeżeli przedmiot zastrzeżonego w treści zawartej umowy zadatku nie zostanie „wręczony” – w przypadku, gdy jego przedmiotem są środki pieniężne, zapłata nie będzie dokonana w uzgodnionym terminie, można się go domagać na drodze przymusowej”.
Redagowanie umów wymaga każdorazowo oceny konkretnych okoliczności faktycznych, tj. m. in. treści umowy, charakteru świadczeń, do których zobowiązane są strony, ich możliwości płatniczych. Niewykluczone, że samo zastrzeżenie zadatku może być niewystarczające do tego, aby interesy jednej lub obu stron zostały należycie zabezpieczone.
***
Wszelkie treści zamieszczone na stronie internetowej i blogu mają charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny. Nie można ich traktować jako porady prawnej. Autor wpisów nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek skutki prawne związane z ewentualnym wykorzystaniem przez kogokolwiek tych treści. Jeśli potrzebujesz konsultacji w sprawach prawnych, zapraszam do kontaktu.
